Anul 2026 aduce schimbări importante pentru companiile active în construcții, dezvoltare imobiliară și servicii conexe. Autorizările pot deveni mai rapide, însă riscurile juridice, fiscale și operaționale rămân ridicate.
Simplificarea Legii nr. 50/1991 prin O.U.G. nr. 31/2025, noile reguli privind angajarea lucrătorilor străini prin O.U.G. nr. 32/2026, presiunea fiscală și creșterea insolvențelor în sectorul construcțiilor impun o atenție sporită la documente, termene, contracte și conformare.
În construcții, valoarea unei zile câștigate la autorizare se vede în bilanț. La fel se vede și valoarea unei zile pierdute din cauza unei erori de due diligence, a unui control fiscal sau a unui litigiu cu beneficiarul ori subantreprenorul.
Construcțiile în 2026: autorizări mai rapide, riscuri juridice mai mari
Sectorul construcțiilor rămâne unul dintre cele mai expuse domenii la schimbări legislative, controale, litigii contractuale și dificultăți financiare. În 2026, companiile trebuie să urmărească atent atât modificările privind autorizarea lucrărilor, cât și obligațiile legate de forța de muncă, fiscalitate, executarea contractelor și relația cu autoritățile.
Reducerea termenelor sau simplificarea unor proceduri nu elimină obligația de diligență. Beneficiarii, dezvoltatorii, antreprenorii și proiectanții trebuie să verifice în continuare documentațiile, avizele, condițiile urbanistice, contractele și răspunderile asumate.
Din arhiva noastră — articole utile pentru companii din construcții
Due diligence pre-tranzacție: zone unde se ascund cele mai costisitoare surprize
Pentru companiile cu active fizice, terenuri, hale, depozite sau proiecte imobiliare, un due diligence eficient depășește verificarea formală a datelor din Registrul Comerțului.
Riscurile importante pot apărea din titluri de proprietate, autorizații, sarcini, contracte cu clauze de schimbare a controlului, răspundere de mediu, expunere fiscală latentă sau clauze nevalide de neconcurență pentru persoane-cheie.
În orice achiziție de societate, teren, portofoliu imobiliar sau linie de business, analiza juridică trebuie corelată cu realitatea operațională și cu documentele tehnice.
Reguli mai stricte pentru angajarea străinilor în România
Construcțiile depind, în multe zone, de lucrători non-UE. Noile reguli privind angajarea lucrătorilor străini pot însemna proceduri mai stricte, termene mai lungi și obligații suplimentare pentru angajatori.
Companiile trebuie să verifice procedurile de aviz de angajare, condițiile aplicabile lucrătorilor străini, documentele necesare și contractele încheiate cu firmele de recrutare sau intermediere.
În lipsa unei planificări corecte, riscurile pot include întârzieri în mobilizarea personalului, imposibilitatea respectării termenelor contractuale sau sancțiuni în cazul controalelor.
Concordat preventiv vs reorganizare judiciară
Companiile din construcții sunt expuse frecvent la presiune pe cash-flow: întârzieri la plată, dispute cu beneficiarii, costuri crescute cu materialele, dependență de subantreprenori și finanțări blocate.
Concordatul preventiv și reorganizarea judiciară sunt instrumente diferite, dar adesea confundate. Concordatul poate fi util atunci când dificultățile sunt identificate la timp, înainte ca blocajul financiar să devină ireversibil. Reorganizarea judiciară presupune deja deschiderea procedurii de insolvență și un cadru mai strict, cu participarea creditorilor și supravegherea instanței.
Alegerea greșită sau alegerea făcută prea târziu poate transforma o restructurare posibilă într-o lichidare.
Schimbări recente care pot afecta business-ul în construcții
1. O.U.G. nr. 31/2025 — relaxarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea construcțiilor
Modificările aduse Legii nr. 50/1991 urmăresc simplificarea anumitor proceduri de autorizare și introducerea unor termene mai clare pentru avize.
Un element important este mecanismul avizării tacite, relevant mai ales pentru proiectele blocate la utilități sau în relația cu autoritățile avizatoare. Totuși, avizarea tacită nu elimină obligația de respectare a legislației conexe și nu transferă riscul juridic de la beneficiar sau proiectant către autoritate.
Beneficiarii trebuie să rămână atenți la calitatea documentației, condițiile urbanistice, avizele necesare, conformitatea tehnică și obligațiile care decurg din reglementările speciale.
2. Codul urbanismului 2026 — digitalizare parțială și termene mai stricte
Procesul de obținere a autorizațiilor este digitalizat parțial, iar termenele legale trebuie urmărite atent. Pentru proiectele complexe, durata reală poate rămâne mai mare decât termenul legal, mai ales dacă documentația este incompletă sau sunt solicitate completări.
Una dintre cele mai frecvente cauze de întârziere rămâne depunerea unui dosar incomplet la prima depunere. Costul real al unei astfel de erori nu este doar administrativ, ci se traduce în luni de stagnare a proiectului, costuri financiare suplimentare și risc de pierdere a oportunității comerciale.
3. TVA majorat și impact asupra contractelor
Creșterea cotei standard de TVA și modificarea cotelor reduse pot afecta direct contractele de construire, antrepriză, proiectare, vânzare și dezvoltare imobiliară.
Pentru contractele încheiate anterior și executate parțial ulterior, este necesară revizuirea clauzelor privind prețul, ajustarea costurilor, taxele aplicabile și suportarea diferențelor fiscale.
Impactul este cu atât mai important în contractele cu beneficiari neplătitori de TVA, persoane fizice sau instituții publice, unde diferența economică poate fi suportată efectiv de una dintre părți dacă mecanismul contractual nu este clar.
4. Insolvențe în construcții
Construcțiile rămân unul dintre sectoarele cu risc ridicat de insolvență. Companiile care lucrează cu subantreprenori multipli, beneficiari individuali sau proiecte cu finanțare incertă trebuie să monitorizeze atent semnalele de risc.
Întârzierile repetate la plată, schimbările frecvente ale persoanelor de contact, solicitările de amânare, cesiunile de creanțe, lipsa documentelor justificative sau înstrăinările neexplicate de active pot indica probleme financiare.
Recuperarea creanțelor înainte de deschiderea procedurii de insolvență are, de regulă, șanse mai bune decât recuperarea ulterioară în procedura colectivă.
5. Inspectoratul de Stat în Construcții — cota de 0,1% și termenele de notificare
Investitorii trebuie să urmărească obligațiile privind cota datorată către Inspectoratul de Stat în Construcții și termenele aplicabile la momentul înștiințării de începere a lucrărilor.
Întârzierea plății sau a notificărilor poate genera penalități și costuri suplimentare. Pentru proiectele mari, chiar și o întârziere aparent administrativă se poate transforma într-o pierdere financiară semnificativă.
Ce trebuie urmărit
- verificarea documentației înainte de depunerea cererilor de autorizare;
- monitorizarea termenelor pentru avize, autorizații și completări solicitate de autorități;
- analiza impactului TVA asupra contractelor în derulare și asupra contractelor noi;
- revizuirea contractelor de antrepriză, proiectare, execuție și subcontractare;
- verificarea obligațiilor privind lucrătorii străini și contractele cu firmele de recrutare;
- monitorizarea riscului de insolvență al beneficiarilor, antreprenorilor și subantreprenorilor;
- respectarea obligațiilor față de Inspectoratul de Stat în Construcții;
- realizarea unui due diligence juridic și tehnic înainte de achiziția unor terenuri, active sau societăți din domeniu.
Discutați cu un avocat
Dacă una dintre temele de mai sus vă afectează proiectul, vă putem ajuta să evaluați riscurile juridice, fiscale și contractuale.